管理組合様向けQ&AQ&A FOR ASSOCIATION

  1. 管理組合様向けQ&A

管理組合様向けのよく
ある質問

マンションの大規模修繕から日々のメンテナンス工事までの工事関係、工事をするために必要な予算関係、
管理組合の運営関係などをQ&A形式でご紹介いたします。ご不明なことがありましたらお気軽にお問い合わせください。

Qマンションの
大規模修繕工事ってどんな
工事ですか?

マンションの耐用年数の向上と資産価値の維持・向上を目的とした躯体 ( マンション主要部分 ) 補修・塗装・防水・ その他改善改造・設備関連と複合的な工事を 10~15 年の周期で実施する工事のことです。大規模修繕工事には相当の費用と時間が必要になります。日々の小さな工事などはメンテナンス工事と言います。 当社では大きな工事から小さな工事までいつでもご相談いただける体制 (= いつもそこにある「くすりばこ」の安心感 ) でお客様をサポートいたします。

メンテナンス工事専門部隊”マンションお助け隊”がマンションのトラブルやお悩みに素早く対応致します。

Q大規模修繕に
ついての知識や勉強は必要ですか?

マンションの大規模修繕工事には多額な費用がかかります。 そのため、理事会様を中心に大規模修繕の基本となる「長期修繕計画」と「修繕積立金」を適切に確保するとともに、様々な考え方を持つ所有者の合意を形成する必要があります。
修繕工事を円滑に行うためには理事会様はもちろん、管理組合を構成する居住者様の一人ひとりが主体的に参加して、他のマンションでの取組み方も含め勉強や情報収集をされるとよいでしょう。 大規模修繕に関するご相談など、当社にお気軽にお申し付けください。

Q工事の
ながれを教えてください。

工事のながれはおおまかに以下の1〜6になります。

  • 1ご相談
    マンションに関する悩みや不安などどんなことでもご相談ください。
  • 2建物調査・診断
    建物調査専門の技術者が建物調査を徹底的に行います。
  • 3調査・診断報告/打ち合わせ
    調査・診断結果をお伝えするとともに、お客様のご要望を具体化していきます。
    打ち合わせの内容をもとに、専門会社としての企画・提案もいたします。
  • 4見積・設計
    打ち合わせを元にお見積もりし、施工計画書を作成致します。
  • 5工事着工
    工程表に基づいた、施工・施工管理を確実に実施します。
    居住者様はもちろん近隣住民の方々への対策も万全です。
  • 6工事完成/アフターケア
    施工完了後・検査・引き渡しを行います。<工事報告書のお渡し>
    工事後は、各工事の無料保証期間を設定、定期的な点検・診断を行いますので安心です。

Q工事のおおまかな
料金や工事の範囲を教えてください ?

工事の予算は一般的に一戸当たり約60 万円~100万円(※1)程度と言われています。但し、工事内容や使用する材料のグレード・住戸数・建物の規模により大きく異なるため一概には言えません。工事範囲はマンション全体共用部が対象になります ( 共用部専用使用権に当たるバルコニー等も対象になります )。
当社では、マンションごとに見合ったお見積り・工事内容をご提案いたします。

Q工事の予定時期は
いつごろに設定すればよいですか?

大きく分けて前期 1 月~ 2 月頃、後期 8 月~ 9 月頃に分けられます。一般的に多く採用されているのが後期の 8 月~ 9 月頃の着工です。主な理由として管理組合の総会時期が年度の前半に実施されることが多いことと、 それ以外に作業上の理由として、ベランダ防水工事の時に、室外機の使用が出来ないため、あまり室外機を使用しない季節がよい等の理由があります。また、綺麗な状態で年末年始を迎えることができることも大きな理由の一つです。 ただし、最近の傾向では、時期を関係なく1 年を通して工事が行われます (シーズンを外すことにより費用面で優位な 場合もあるため)。

Q古いマンション
なので耐震が心配です。耐震診断を
御社でお願いできますか?

テイエム技建独自の “目利き” 耐震診断 は、地震防災の専門家であり、工学博士、 構造設計一級建築士が監修・指導する『耐震スペシャルチーム』で耐震診断を行っています。
※詳しくはお問い合わせください。

Q工事中の安全面や
防犯はどのようなものですか ?

工事現場を知り尽くした工事専門会社の経験とノウハウを生かした、
安全管理・防犯管理を行っていますのでご安心ください。

安全管理

安全管理は最優先事項です。安全通路の確保や安全監視委員の明確な配備やその他、立入禁止の処置・養生・安全看板の設置などを徹底して行います。また、居住者様への安全説明会はもちろん、お子様向けのこども安全説明会なども実施しております。

  • pic_04 立入禁止区域の明確化
  • pic_04 こども安全説明会
防犯管理

大規模修繕では、建物外周に足場を設置しますので、防犯管理は必須事項です。防犯管理として足場周辺の金網養生の設置などの物理的な作業と、現場管理人・作業員などの工事関係者と部外者との明確化や防犯用品の提供などを行っています。

  • pic_04 金網養生
  • pic_04 工事関係者の明確化

Q工事会社によって
工事レベルの違いはありますか?

工事会社によって違いは確かにあります。当社では、高い工事レベルを実現するために様々な体制や仕組みを整えています。選ばれ続けて、関西有数の修繕工事会社になったことがその証と自負しております。

品質管理体制
  • icn_blue_box_01テイエム技建の場合
    作業員検査 icn_arr_right_01 arw_down
    職長検査 icn_arr_right_01 arw_down
    現場監督検査 icn_arr_right_01 arw_down
    品質管理部
    検査
    icn_arr_right_01 arw_down
    監理者検査

    5段階のチェック体制

  • icn_blue_box_01一般的な工事会社の場合
    bg_border_box_01 blank
    bg_border_box_01 blank
    現場監督検査 icn_arr_right_01 arw_down
    品質管理部
    検査
    icn_arr_right_01 arw_down
    監理者検査

    3段階のチェック体制

技術向上の仕組み

自社技術スタッフの技術力向上(塗装・シーリング 他)はもちろん、スタッフごとの技術の差をなくし、
高品質の施工をばらつきなく行うために、定期技術指導講習会を行っています。
また現場単位で毎日ミーティングを行い、よりよい工事を提供できるよう努めています。

Q以前の工事で
工事会社の態度が悪く、
組合員からクレームがありました。
そのような心配はありますか?

当社では、マンションはもちろんですが、そのマンションに住む方々にも安心していただける存在「くすりばこ」 になるために心の教育にも力を入れています。
定期的にマナー専門講師を社内に招き、指導をしていただいています。また、各種居住者様向けサービスも行ったり、コミュニケーションを図ることで気持ちのよい工事環境を構築できるよう努力しています。

Q御社の他にも複数の
会社に見積りを出したのですが、
金額も内容もバラバラで判断
できないんですが ?

建築事務所の専門家に対し、大規模修繕の工事範囲・仕様等を定めた『統一仕様書』を以て見積りを依頼しないと、思っていたような内容にはなりません。
仮に複数の工事会社に見積りを依頼した場合は各社の考えで見積提案を独自にしてくることから統一性を欠く内容になります。 マンション内の建築工事についての知識や経験を持つ組合員がいない場合は、専門家に相談してみてください。当社では、国土交通省が定めた長期修繕計画を作成するための指定様式『統一仕様書』にてお見積りを作成いたします。また、現場に強い工事専門会社の目で建物の劣化状態を確認しますのでムダやムリのないご提案をさせていただきます。

工事に関するポイント

国土交通省の補助金対象工事にも含まれる通り、大規模修繕工事に必要な工事は、[1]屋上防水工事(断熱工事を含む)  [2]中性化・塩害対策工事 [3]外壁改修工事です。前[1]~[3]の3点は必須工事項目です。
その他に、選択工事として[1]水槽、給水管及び給水設備の耐久化工事 [2]手すり及び鉄骨階段の耐久化工事 [3]バリアフリー対策工事 [4]省エネルギー対策工事 [5]電気自動車用充電設備設置工事があります。いずれも目的は分譲共同住宅の共用部分の長寿命化を図る工事保険法人の検査に合格し、大規模修繕工事瑕疵保険の保険契約を行う住宅履歴情報の蓄積を行うことです。

予算関連Q&A

Q修繕積立金が
不足している時の資金調達はどこで ?

様々な方法がありますが、区分所有者からの一時徴収金や金融機関等からの借入れ等が一般的です。

Q工事の資金調達に
民間金融機関の建物修繕ローン等の
利用を検討したいのですがどの
ような制度がありますか ?

民間金融機関では、住宅金融支援機構が挙げられます。但し、借入れを行うにあたり色々な準備や決まりがあります。

  1. [1] 借入れを行うための修繕積立金改定案の作成が必要になります。
  2. [2] 修繕積立金の未収金が 5%以上あると融資は受けられません。
  3. [3] 借入金返済額は修繕積立金の80%以内であることが前提になります。
  4. [4] 新修繕積立金の3~6ヵ月の徴収実施が必要になります。
  5. [5] 定期総会にて住宅金融支援機構からの借入れ承認と議事録が必要になります。
  6. [6] 定期総会にて(財)マンション管理センターの保証契約の承認と保証契約が必要になります。

予算に関するポイント

マンション大規模修繕に関するローン等(マンション共用部リフォーム等)は、住宅金融支援機構や都市銀行、信託銀行、信販会社等で取り扱いしています。修繕積立金の不足などを補うにはこういった金融商品の活用も大事です。まずは、商品の内容や融資に関する条件などをご確認することから始めましょう。

→マンション共用部リフォーム融資のご案内 ※独立行政法人 住宅金融支援機構HPより

運営関連Q&A

Q長期修繕計画の
作成や修繕積立金額の設定は
どうすればよいでしょうか?

マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、建物の経年劣化に対応した適時適切な修繕工事を行うことが重要です。そのためには、適切な長期修繕計画を作成し、 それに基づいた修繕積立金の金額設定を行うことが不可欠です。 長期修繕計画は指定様式(※1)にて作成することが必要です。また、修繕積立金の設定方法として、まずはしっかりとした長期修繕計画を作成し将来的な修繕工事費用を確定させ、概算予算から逆算し算出することが望まれます。 ※1...これまで定まったものはありませんでしたが、国土交通省が、平成19年9月に『長期修繕計画あり方検討委員会』を立ち上げ、長期修繕計画を作成するための様式等について策定しました。

Q修繕委員会の
メンバーに選ばれました。
はじめてのことで
どうすればよいかわかりません ?

まずは修繕委員会として、『何を』『何のために』『どのように』取組んでいくのかを明確にし、全員で理解しておく必要があります。そして、大規模修繕の取組み方や、理事会とのコミュニケーション、工事に至るまでのスケジュール等を取決めていくことが大切です。修繕委員会として、誰が見ても公明正大に透明性をもって取組んでいくことが円滑に大規模修繕を進めるコツと言えます。

Q工事用積立金の
保管方法や会計処理は
どうすればよいですか ?

保管方法については、管理費と修繕積立金は別口座にすること。通帳と印鑑を別々の人間が保管すること。
会計処理については、透明性を確保するために管理組合の監事による会計監査を厳密に行うことが重要です。

Q修繕委員の
選出方法で悩んでいます ?

居住者様の中から大規模修繕工事の運営経験者や有識者、希望者を、幅広い年齢層で募ることが 好ましいと言えます。選定するメンバーは運営に意欲的で責任感のある方が望ましく、長期間にわたって数々の議案をメンバー同士で協議を重ねるだけに、協調性も求められます。また、修繕委員会の定例会でまとめた意見や提案を、理事会に対してスムーズに報告するためにも、技術、会計、書記、広報などの役割を決めておくことが必要です。

Q管理組合の理事と
修繕委員会の委員の立場とは ?

修繕委員会は管理組合理事会の諮問(調査・検討)機関の位置付けとなります。

運営に関するポイント

マンション大規模修繕工事を検討するに当たり、国土交通省が策定したマンションの修繕積立金に関するガイドラインなどがございますので、参考にしながら委員会の設置から委員の選出、予算の組立等を住人の皆様がご納得頂けるような運営を行う事が大切です。銀行、信販会社等で取り扱いしています。修繕積立金の不足などを補うにはこういった金融商品の活用も大事です。まずは、商品の内容や融資に関する条件などをご確認することから始めましょう。

→マンションの修繕積立金に関するガイドライン(H23.4) ※国土交通省HPより

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